Obtenir mon évaluation gratuite

Investir

Investir dans un plex ou un immeuble à revenus à Montréal

Les plex en ce moment

Région de Montréal (RMR), août 2026

+2%Prix médian d'un plex, sur un an
52joursDélai de vente moyen d'un plex
+15%Plex à vendre, sur un an
1,10Ratio de couverture de la dette minimal exigé par la SCHL, logements locatifs ordinaires

Sources : APCIQ, communiqué du 4 septembre 2026 (plex de 2 à 5 logements, variations sur un an) ; SCHL, assurance prêt pour immeubles collectifs.

Par où commencer

Deux mondes, deux façons de financer.

Tout part du nombre de logements. Cette seule donnée change les règles de financement, les protections légales et souvent toute la stratégie. Décidez-le avant de magasiner : ça change votre recherche dès le départ.

2 à 4 logements

Le plex

Vous pouvez l'acheter comme propriétaire occupant, en habitant un des logements, ou comme investisseur sans y vivre. Le financement relève des programmes résidentiels de la SCHL, proches de ceux d'une maison.

  • Occupé par vous, 1 à 2 logements5 % sur la première tranche de 500 000 $, 10 % au-delà
  • Occupé par vous, 3 à 4 logements10 % de mise de fonds
  • Non occupé, 2 à 4 logements20 % de mise de fonds

Prêt assuré possible sous 1 500 000 $ (sous 1 000 000 $ si vous ne l'habitez pas). Plafond relevé le 15 décembre 2024.

5 logements et plus

L'immeuble à revenus

Un autre univers : le financement multilogements, avec ses exigences d'expérience de gestion et sa propre assurance prêt, MLI Select de la SCHL, qui récompense l'abordabilité, l'efficacité énergétique et l'accessibilité par un système de points.

  • Assurance prêtMLI Select (APH Select), depuis mars 2022
  • Espaces commerciauxAu plus 30 % de la superficie et de la valeur du prêt
  • Ce que le prêteur regardeLe revenu net et le ratio de couverture de la dette

Les exigences précises se confirment avec votre prêteur au moment de la demande. Tout est détaillé dans le guide, plus bas.

Mon programme d'analyse

Lire un immeuble en trois chiffres.

J'ai bâti mon propre programme de rentabilité. Il lit la fiche de l'immeuble et les comptes de taxes, refait les calculs avec des dépenses réalistes, compare les immeubles entre eux et produit un rapport complet. Voici, en exemple, la méthode qu'il applique : changez les chiffres.

Amortissement sur 25 ans, calcul canadien. Le taux est un exemple : votre courtier hypothécaire vous donne le vôtre.

Ratio de couverture de la dette

1,14RCD

  • Revenu brut annuel
  • Dépenses d'exploitation
  • Revenu net d'exploitation
  • Service de la dette, par année
  • Ce qui reste après la dette, par année
Les multiplicateurs que les investisseurs comparent
  • MRB, prix ÷ revenu brut
  • MRN, prix ÷ revenu net
  • TGA, revenu net ÷ prix
  • Mise de fonds

Un exemple pour comprendre la méthode, pas une analyse de votre immeuble. L'analyse complète se fait avec les vrais documents : baux, comptes de taxes, déclarations de revenus et de dépenses, et le taux d'inoccupation du secteur.

Notions et seuil du RCD : SCHL. Méthode : la même que dans mon programme d'analyse.

Ce qui coûte cher

Les erreurs à éviter.

  1. Sous-estimer les dépenses réelles.Le pro forma du vendeur est un point de départ, pas une vérité. Vérifiez les dépenses réelles et le taux d'inoccupation du secteur.
  2. Négocier avant de valider le financement.Mise de fonds et ratio prêt-valeur changent selon le nombre de logements et l'occupation. Confirmez avec un courtier hypothécaire avant toute promesse d'achat.
  3. Subdiviser sans permis.À Montréal, changer le nombre de logements exige un permis d'arrondissement et le respect du zonage, peu importe la rentabilité anticipée.
  4. Hausser un loyer sans l'outil du Tribunal.Le calcul 2026 a changé. Une hausse mal justifiée peut être contestée et refusée.
  5. Ignorer le moratoire sur les évictions.Une éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation reste interdite jusqu'en 2027 environ.
  6. Sauter l'inspection ou oublier les droits de mutation.Une inspection complète reste la meilleure protection, et les droits de mutation sur un immeuble à revenus se comptent en milliers de dollars.
Guide gratuit · PDFDu premier plex à MLI Select

Guide gratuit

Investir au Québec

Des plex aux immeubles de cinq logements et plus : lire un immeuble à revenus, le financer, comprendre MLI Select et optimiser vos revenus. Écrit sans jargon, avec les sources.

  • MLI Select expliqué : points, paliers et engagements
  • Financer un plex de 2 à 4 logements
  • Optimiser : rénovations, loyers et refinancement
  • La checklist de l'investisseur, en 10 points

Votre prénom et votre courriel, et le lien de téléchargement apparaît tout de suite.

Votre projet

Créez votre projet d'investissement.

Quatre questions, trente secondes. Je reçois votre projet directement, et je vous reviens avec les immeubles qui valent une analyse.

Ou réservez un appel de 30 minutes

Questions d'investisseurs

Un courtier est-il utile pour acheter un immeuble à revenus ou un plex ?

Oui, parce que l'analyse diffère d'une résidence : revenus et dépenses réels, baux en vigueur, registre des loyers, conformité au règlement de zonage, et calcul de rentabilité. Ces vérifications déterminent si l'immeuble est un bon investissement ou un piège.